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Playa, Tulum, Cancún — chacune sa vibe

Playa est vibrante, Tulum plus branchée, Cancún plus touristique. Je t'aide à choisir la ville qui colle à ton profil d'investisseur.

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Villes couvertes: 7
Projets vérifiés: 83
Unités disponibles

Ma méthode

Ce que j'analyse vraiment avant de te proposer un secteur

Je ne vends pas une ville. J'analyse un secteur, rue par rue, avec la même grille pour tous les projets. Si un secteur ne passe pas la grille, je ne te l'offre pas — même si le promoteur me paie plus.

01
Marche à pied réelle
Je mesure la distance exacte à la plage, aux épiceries, aux écoles et aux restos. Pas la distance du dépliant : celle du GPS, à pied, en juillet à 14 h.
02
Historique du promoteur
Projets livrés, retards réels, qualité des finitions, litiges. Je parle aux acheteurs des phases précédentes avant de parler du prix.
03
Prix au m² comparé
Je compare le prix au m² du projet aux ventes récentes dans un rayon de 1 km, pas à la moyenne de la ville. Deux rues changent tout.
04
Offre à venir
Combien d'unités arrivent sur le même segment dans les 36 prochains mois ? C'est ça qui écrase les loyers, pas la demande.
05
Occupation locative réelle
Taux d'occupation et tarif moyen par nuit du secteur, données de plateformes, pas des projections du vendeur.
06
Frais qui grugent le net
Frais de condo, gestion locative, impôt, entretien piscine, électricité. Le brut est joli, le net décide.
07
Infrastructure confirmée
Train Maya, nouvelles routes, hôpitaux, écoles internationales : je regarde ce qui est financé et en chantier, pas ce qui est annoncé.
08
Sécurité et vie de quartier
Je marche le secteur le soir. Éclairage, commerces ouverts, présence de familles. Ça ne s'écrit pas dans une brochure.
09
Liquidité à la revente
Combien de temps une unité comparable prend à se vendre, et à quel écart du prix demandé. Ton plan de sortie compte autant que l'entrée.
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Cadre légal du titre
Fideicomiso, régime de condo, permis de construction, zonage hôtelier. Un beau projet sans permis reste un risque.
11
Coût de vie sur place
Panier d'épicerie, école privée, assurance santé, employé de maison. Essentiel si tu penses y vivre 3 à 12 mois par année.
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Test de résistance
Je refais tes chiffres à −20 % d'occupation et +15 % de frais. Si ça tient encore, on parle. Sinon, on cherche ailleurs.

Marchés

Où j'ai des projets en ce moment

Chiffres réels, mis à jour à partir de mon portefeuille actif.

Playa Del Carmen

Analysé avec ma grille de 12 critères

7 projet(s)

83 unité(s) dispo

À partir de127 717 USD

Ville vivante à l'année : 5e Avenue, écoles, hôpitaux, communauté d'expats solide. Ça bouge 12 mois sur 12.

Qualité de vie9/10

Potentiel investisseur9/10

Usage mixte9/10

Aéroport (Cancún): 55 min
Saison forte: Déc. → avril
Profil locatif: Court + long terme
Ticket d'entrée: À partir de ~150 000 $ US

Y vivre

Tout se fait à pied ou en vélo. Hôpitaux privés, écoles bilingues, épiceries nord-américaines, communauté québécoise énorme. C'est la ville la plus facile pour atterrir sans parler espagnol.

Y investir

Occupation soutenue 12 mois, clientèle mixte tourisme + expats longue durée. Revente rapide parce que la demande d'acheteurs est constante.

Les deux

Le meilleur compromis : tu peux y vivre l'hiver et louer le reste de l'année sans que ton rendement s'effondre.

Pour qui

Investisseur qui veut du locatif stable et une revente facile. Bon premier achat au Mexique.

Ce que je surveille

Les projets trop loin de la plage ou du centre : la location suit moins. Je vérifie toujours la marche à pied.

Signaux terrain

Corridor 5e Avenue / Calle 38 : le loyer chute vite passé la 30e Avenue.
Nouvelle offre importante au nord — je vérifie l'absorption avant chaque projet.
Le Train Maya rapproche Playa de Cancún et de Tulum : impact réel sur la mobilité.

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Tulum

Analysé avec ma grille de 12 critères

Jungle, design, clientèle internationale. Beaucoup de style, beaucoup de nouveaux projets.

Qualité de vie7/10

Potentiel investisseur7/10

Usage mixte7/10

Aéroport (Tulum TQO): 25 min
Saison forte: Nov. → avril
Profil locatif: Court terme / boutique
Ticket d'entrée: À partir de ~180 000 $ US

Y vivre

Vie plus lente, nature partout, communauté internationale créative. Moins de services médicaux et scolaires qu'à Playa : à valider si tu viens en famille.

Y investir

Tarifs par nuit les plus élevés de la région en haute saison, mais saisonnalité marquée et offre neuve massive. Le choix du promoteur fait la différence entre 8 % et 2 %.

Les deux

Fonctionne si tu y viens en basse saison et que tu loues décembre à avril, quand les tarifs explosent.

Pour qui

Profil Airbnb qui accepte plus de variation saisonnière en échange de tarifs élevés.

Ce que je surveille

L'offre est énorme. Je regarde le promoteur, la livraison réelle et la gestion locative avant tout.

Signaux terrain

Aldea Zama et La Veleta ne se comportent pas pareil : rendement et clientèle différents.
Beaucoup de projets annoncés, peu livrés à temps. Je vérifie les permis avant tout.
Électricité, eau et accès routier : détails qui décident du confort réel du locataire.

Aucun projet publié pour l'instant.

Cancún

Analysé avec ma grille de 12 critères

Aéroport international, tourisme massif, économie diversifiée. La zone Puerto Cancún change la donne.

Qualité de vie8/10

Potentiel investisseur8/10

Usage mixte7/10

Aéroport (CUN): 15-30 min
Saison forte: Toute l'année
Profil locatif: Tourisme + résidentiel
Ticket d'entrée: À partir de ~160 000 $ US

Y vivre

Vraie ville : hôpitaux majeurs, universités, centres commerciaux, vols directs partout. Puerto Cancún et Zona Hotelera offrent un cadre résidentiel haut de gamme.

Y investir

Volume touristique le plus élevé du Mexique et clientèle locale solvable. Location courte comme longue durée fonctionnent.

Les deux

Bon si tu voyages souvent : tu vis à 15 minutes de l'aéroport et tu loues sans effort le reste du temps.

Pour qui

Investisseur qui veut du volume touristique et de la liquidité à la revente.

Ce que je surveille

Le trafic et l'emplacement exact. Deux rues de différence changent le rendement.

Signaux terrain

Puerto Cancún, Zona Hotelera et centre-ville : trois marchés complètement différents.
Le trafic influence la valeur : je regarde l'accès réel aux heures de pointe.
Beaucoup de tours anciennes : l'état du bâtiment compte plus que l'adresse.

Aucun projet publié pour l'instant.

Puerto Aventuras

Analysé avec ma grille de 12 critères

Communauté fermée, marina, ambiance familiale et tranquille entre Playa et Tulum.

Qualité de vie8/10

Potentiel investisseur6/10

Usage mixte7/10

Aéroport (Cancún): 1 h 10
Saison forte: Déc. → avril
Profil locatif: Familial, séjours longs
Ticket d'entrée: À partir de ~200 000 $ US

Y vivre

Communauté fermée avec marina, sécurité 24/7, plages calmes, école et petits commerces sur place. Idéal pour retraite ou famille tranquille.

Y investir

Rendement plus modeste mais très stable, clientèle familiale fidèle qui revient chaque année.

Les deux

Parfait comme résidence secondaire louée quelques mois : le tampon de sécurité rassure les locataires.

Pour qui

Acheteur qui cherche la sécurité, la retraite ou une résidence secondaire à long terme.

Ce que je surveille

Les frais de condo et de communauté : ils pèsent sur le rendement net.

Signaux terrain

Les frais de communauté sont plus élevés qu'ailleurs : je les intègre au calcul net.
Peu de nouvelle offre : ça protège la valeur, mais limite le choix.
Vérifier l'accès plage et marina selon le secteur du complexe.

Aucun projet publié pour l'instant.

Puerto Vallarta

Analysé avec ma grille de 12 critères

Pacifique, montagnes, vieux centre plein de charme. Saison forte l'hiver avec les Canadiens.

Qualité de vie8/10

Potentiel investisseur7/10

Usage mixte8/10

Aéroport (PVR): 10-30 min
Saison forte: Nov. → avril
Profil locatif: Snowbirds, séjours longs
Ticket d'entrée: À partir de ~200 000 $ US

Y vivre

Montagnes et océan, vieux centre authentique, grosse communauté canadienne l'hiver. Services médicaux solides et vie culturelle réelle.

Y investir

Très forte demande de novembre à avril, tarifs élevés. Le reste de l'année est plus calme : le calcul se fait sur 12 mois.

Les deux

Le classique snowbird : tu occupes janvier-mars ou tu loues à prix fort et tu viens à l'automne.

Pour qui

Investisseur canadien qui connaît déjà la région et veut louer l'hiver.

Ce que je surveille

La saisonnalité. On calcule le rendement sur 12 mois, pas sur la haute saison.

Signaux terrain

Zona Romántica, Marina et Nuevo Vallarta : trois profils de rendement distincts.
Saison des pluies l'été : impact réel sur l'occupation.
Vols directs depuis Montréal et Toronto = liquidité à la revente auprès de Canadiens.

Aucun projet publié pour l'instant.

Mérida

Analysé avec ma grille de 12 critères

Ville coloniale, l'une des plus sécuritaires du Mexique. Croissance interne, pas juste touristique.

Qualité de vie9/10

Potentiel investisseur6/10

Usage mixte6/10

Aéroport (MID): 20 min
Plage (Progreso): 35 min
Profil locatif: Long terme
Ticket d'entrée: À partir de ~130 000 $ US

Y vivre

L'une des villes les plus sécuritaires d'Amérique. Coût de vie bas, gastronomie, hôpitaux privés, écoles internationales. Chaleur sèche et intense l'été.

Y investir

Plus-value régulière portée par la croissance interne mexicaine, plutôt que location courte durée. Marché de patience, mais très prévisible.

Les deux

Bon si tu veux une base de vie confortable avec location à l'année pendant tes absences.

Pour qui

Profil long terme : plus-value et location à l'année plutôt qu'Airbnb.

Ce que je surveille

C'est un marché de patience. Je ne le propose pas si tu cherches du cash-flow rapide.

Signaux terrain

Nord de la ville : croissance rapide, meilleure infrastructure, prix qui montent.
Centre colonial : rénovations à coût variable, je fais évaluer avant l'offre.
Airbnb marche moins bien qu'à la côte : à ne pas bâtir un plan dessus.

Aucun projet publié pour l'instant.

Villes couvertes

Projets vérifiés

Unités disponibles

Tu hésites entre deux villes ?

Dis-moi ton budget et ton objectif, je te dis franchement laquelle a du sens. Même si la réponse est « aucune des deux ».

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Playa, Tulum, Cancún — chacune sa vibe

Ce que j'analyse vraiment avant de te proposer un secteur

Marche à pied réelle

Historique du promoteur

Prix au m² comparé

Offre à venir

Occupation locative réelle

Frais qui grugent le net

Infrastructure confirmée

Sécurité et vie de quartier

Liquidité à la revente

Cadre légal du titre

Coût de vie sur place

Test de résistance

Où j'ai des projets en ce moment

Playa Del Carmen

Y vivre

Y investir

Les deux

Pour qui

Ce que je surveille

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Tulum

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Ce que je surveille

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Cancún

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Puerto Aventuras

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Ce que je surveille

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Puerto Vallarta

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Les deux

Pour qui

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Mérida

Y vivre

Y investir

Les deux

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